住宅ローンが払えない・払えなくなったら｜変動金利で返済額はいつ・いくら増えるか、売れば返せるかを計算

住宅ローンが払えない？延滞前にやること。変動金利の上昇で返済明細を見る夫婦と、電卓・家の模型・上がるグラフ 資産運用・ポイ活

「住宅ローン 払えない」「払えなくなったら」「変動金利 上昇 返済額」で調べて来られた方に、先に結論を書きます。選べる手は、3つの数字でかなり絞れます。①返済額がいつ・いくら増えるか、②年間の返済額が年収の何%になるか（返済負担率）、③今売ったらローンを返し切れるか。苦しくなりそうなら、最初の手は延滞する前に借入先へ返済条件の変更を相談することです。一時的な収入の落ち込みなら、それで持ちこたえられることがあります。それでも難しいとき、3つ目が「返せる」なら、延滞する前に普通に売れば、すべてを失うことはありません。「返せない」なら、個人再生か任意売却を比べます。どの手も、延滞する前のほうが選べる数が多くなります。

この記事は、住宅金融支援機構・国土交通省・金融庁・裁判所・国税庁などの公式の資料と、私自身の住まいの判断を材料に書いたものです。3つの数字を出す計算機と、AIに貼る相談文も載せました。

知りたいこと 答え 章
この記事の立場 住宅ローンで苦しくなる人を、私は笑いません。誰にでも起こりうることです。FOMO（乗り遅れる不安）からも、人は逃れられません。私もです 1章
金利はどこまで上がったか 日銀の政策金利は2024年3月の0〜0.1%から、2026年9月に1.25%へ。新しく借りた人の変動型は75.0%（2026年1月調査） 3章
審査に通ったのに、なぜ苦しくなるのか 約半数の金融機関は、実際の低い貸出金利で返済負担率を計算して審査している。変動型の最長期間は「50年」の機関が最多 4章
返済額はいつ増えるか 5年・125%ルールがあれば、5年ごとの見直しまで返済額は変わらず、上限は前の125%。ルールなしの金融機関は、見直しのたびに変わる 5章
金利より怖いもの 収入の側の変化。返済中に出産を経験した人は24.9%、転職は18.0%。50〜54歳で転職した人の42.0%は賃金が下がっている 6章
自分は大丈夫か 計算機に残高・年数・金利・年収・売れそうな額を入れると、3つの数字と、打つ手の順番が出る 7章
苦しくなりそうなら 延滞する前に、①借入先に条件変更を相談（銀行の住宅ローンの条件変更は申込みの93.4%が実行）、②売れば返せるなら売る、③住み続けたいなら個人再生、④任意売却 8章
売った後は 賃貸でやり直せる。延滞の記録は信用情報に残り、賃貸の保証会社の審査にも響きうるので、売るなら延滞の前に 9章
同じことを繰り返さないには 判断に頼らない決まりを先に書いておく。上限の返済負担率、計算し直す月、売る・相談する線 10章

1. この記事の立場：住宅ローンで苦しくなるのは、誰にでも起こりうる

先に、この記事の前提を書いておきます。私は、住宅ローンで苦しくなった人や、払えなくなった人をバカにする気はまったくありません。それは誰にでも起こりうることです。

家族のいる家計は、家族それぞれの事情と、突然の出費に左右されます。リストラ、部門の閉鎖、会社が買収されることで、思い描いていたキャリアが狂うのも当たり前に起きます。そうした弱い所は、家計の中に入っていても、AIで計算でもしない限り、ファイナンシャルプランナーでも見抜けないことがあると私は考えています。

借りた人は、自分たちの収入と、キャリアから見込める今後の年収から逆算して、払えると判断して契約したはずです。金融機関も、払えなくなると分かっていれば審査を通していないはずです。それでも、最近までゼロ金利の時代が長く続き、ここまで金利が上がると考えていなかった人は多いと思います。金融機関の担当者から「多くの方が変動金利で借りています」と言われた人もいるでしょう。

もう1つ、はっきり書いておきます。人がFOMO（乗り遅れることへの不安）から逃れるのは、ほとんど不可能です。東京ではマンションの価格が毎年のように上がり、国交省の不動産価格指数で見ると、東京都のマンションは2013年1月から2025年12月までに約2.4倍になりました。その中で、ペアローンや50年ローンで、自分のレバレッジの上限を超えて借りてしまった人もいると思います。それに抗うのは、人間である以上、難しいことです。

私も例外ではありません。私はAIに定期的な点検を組ませ、自分の判断にストレステストをかけ続けていますが、それでもバイアスから完全には自由になれていません。やっていない人よりは中庸に近づけていると思いますが、完璧ではありません。だからこの記事は、「計算すればFOMOに勝てる」とは書きません。計算は判断を中庸に寄せる道具で、そのうえで、判断に頼らない決まりを先に置いておく（10章）、という順番で書きます。

2. 先に答え：3つの数字で、選べる手を絞る

住宅ローンが苦しくなったとき、何をすればいいかは、次の3つの数字でかなり絞れます。

数字 見る所 どう使うか
①返済額がいつ・いくら増えるか 契約書と返済予定表（5年・125%ルールの有無、金利の見直し月） 増える時期までに、家計の手当てか、相談か、売却の準備をする
②返済負担率 年間の返済額（住宅ローン以外も含む）÷年収 公的な目安（住宅金融支援機構の返済特例：年収に応じて30〜45%）を超えるか、近づくか
③売れば返せるか 売れそうな額−仲介手数料−抹消の費用−ローン残高 プラスなら延滞する前に普通に売れる。マイナスなら、条件変更・個人再生・任意売却を比べる

この3つを出すと、次の順番で打つ手が決まります。

  1. 返済負担率が目安の内側なら：見直し月ごとに計算し直す。上がる時期と額を先に知っておく
  2. 目安に近づく・超えるなら：延滞する前に、借入先に返済条件の変更を相談する（8-1）
  3. それでも難しく、売れば返せるなら：延滞する前に普通に売る（8-3）
  4. 売っても返し切れず、住み続けたいなら：個人再生の住宅資金特別条項（8-4）
  5. 売っても返し切れず、住み続けなくてよいなら：任意売却（8-5）

どの段でも「延滞する前」と書いたのは、延滞すると信用情報に記録が残り、使える手が減っていくからです（9章）。

ただし、3つの数字だけで全部は決まりません。住宅ローン以外の借金（カードローンや車のローン）、ペアローンや共有名義なら相手の同意、収入が戻る見込みによって、選べる手は変わります。個人再生にも任意売却にも条件があり、本人の希望だけでは選べません（8章）。

すでに延滞している人へ

  1. 今日、借入先の返済相談の窓口に連絡する（住宅金融支援機構で借りているなら機構の窓口）。黙っている期間が長いほど、選べる手が減ります
  2. 契約書の「期限の利益の喪失」の条項を読み、どうなったら一括返済を求められるかを確かめる
  3. 保証会社がローンを肩代わり（代位弁済）した後でも、その日から6か月以内なら、個人再生で家を残す道があります（8-4）
  4. 家を手放すなら、競売になる前に任意売却を検討する（8-5）

3. 金利はどこまで上がったか

日本銀行の政策金利（無担保コールレートの誘導目標）は、2024年3月に0〜0.1%程度になってから、2024年7月に0.25%、2025年1月に0.5%、2025年12月に0.75%、2026年6月に1.0%、2026年9月に1.25%と引き上げられ、10月の会合では1.25%で据え置かれました（日本銀行の公表）。2年半で1%を超える幅です。ただし、政策金利と、それぞれの人のローンの金利は同じではありません。変動金利は、各金融機関の基準金利（短期プライムレートなど）に連動して見直され、返済額に反映される時期も金融機関ごとに違います（5章）。

一方で、新しく住宅ローンを借りた人の金利タイプは、変動型が75.0%でした（住宅金融支援機構「住宅ローン利用者の実態調査」2026年1月調査、2025年4〜9月に借りた人）。最新の2026年6月調査では66.9%ですが、この回から調査会社と回答者の集団が変わり、機構は過去と単純に比べられないと書いています。国交省の調査でも、2024年度の新規貸出額のうち83.5%が変動金利型です。

借りた人の側も、上がると見ています。2026年6月調査では、今後1年で金利が「上昇する」と答えた人は71.3%でした。それでも変動を選ぶ人が多いのは、今の金利が固定より低いからです。変動の金利の例を1つ挙げると、SBI新生銀行の変動（半年型）の通常金利は年1.680%です（2026年11月1日現在）。

4. 審査に通った＝金利が上がっても払える、ではない

「銀行の審査に通ったのだから大丈夫」と考えるのは自然です。ただ、審査の中身を見ると、そうとは言い切れません。

項目 数字 出典
返済負担率を計算する金利 実際の貸出金利で審査 51.9%、審査用の金利で審査 43.4% 住宅金融支援機構「2025年度 住宅ローン貸出動向調査」
返済負担率の上限 「40%以内」とする機関が最多（81機関）。35%以内57、30%以内43 国交省「令和7年度 民間住宅ローンの実態に関する調査」
変動型の最長の返済期間 「50年」とする機関が57.5%で最多（前年度は40年が最多） 住宅金融支援機構「2025年度 住宅ローン貸出動向調査」
借りた人の返済期間 35年を超える期間で借りた人が23.4% 住宅金融支援機構 2026年1月調査
ペアローン・収入合算 38.7%（ペアローン24.1%。20代のペアローンは35.3%） 同上
5年・125%ルールなどの理解 「少し不安」〜「全く理解していない」が47.2% 同上
月5万円増えたらどうするか 「見当がつかない、わからない」38.4% 同上

約半数の金融機関は、実際に貸す低い金利のまま返済負担率を計算しています。審査は、その日の金利とその日の収入で「今払えるか」を確かめるもので、5年後・10年後の金利や、家族の収入がどう変わるかまでは保証していません。これは金融機関が悪いという話でも、借りた人が悪いという話でもありません。審査に通ったという事実は、「金利が上がっても、収入が減っても払える」という意味ではない、というだけです。

期間を長くすると、毎月の返済額は下がり、返済負担率の上では借りられる額が増えます。50年を選べる機関が最多になったのは、価格が上がった家を、同じ収入で買えるようにする方向の変化です。ペアローンも、2人の収入を合わせることで借りられる額を増やします。どちらも、2人の収入が続き、金利が大きく上がらないことを前提にしています。

私自身は、建設中の新築マンションのモデルルームで話を聞いたとき、「買うなら一括で」と言っていたので、ローンの組み方は案内されませんでした。今思えば、これは失敗です。どんな期間や金利で組ませようとするのかを聞いておくべきでした。代わりに言われたのは、現金で買うなら資産を証明する書類が要る、ということでした（後で、株などの証券でもよいと分かりました）。売る側が確かめるのは、その日の資産か収入で払えるか、です。

5. 返済額はいつ・いくら増えるか（5年・125%ルールと未払利息）

変動金利の住宅ローンでは、金利が上がっても、返済額がすぐに増えるとは限りません。多くの金融機関に、次の2つのルールがあるからです。

  • 5年ルール：返済額を5年間変えず、その中で元金と利息の内訳だけを見直す
  • 125%ルール：5年ごとの見直しで、新しい返済額を前の125%までに抑える

金融機関の77.1%がこの「5年・125%ルール」を採り、17.4%は上限を設けずに金利に合わせて返済額を見直します（住宅金融支援機構「2025年度 住宅ローン貸出動向調査」）。金利の見直しは4月と10月の年2回が72.8%で、利息に反映されるのは見直しの2〜3か月後が約8割です。

金融機関 5年・125%ルール 見直しと反映
三菱UFJ銀行 あり（元利均等） 4月1日・10月1日の基準で見直し、7月・1月の返済分から
三井住友銀行 あり 4月1日・10月1日の基準で半年ごとに見直し
みずほ銀行 あり（元利均等） 借入中は4月・10月に見直し、7月・1月に適用
りそな銀行 あり 4月分は7月返済分から、10月分は翌年1月返済分から
楽天銀行（金利選択型） あり（元利均等） 確かめられず
auじぶん銀行 あり（元利均等） 4月1日・10月1日の基準。返済額は5年ルールで据え置き
PayPay銀行 なし 4月・10月の年2回見直し
SBI新生銀行 なし（見直しのたびに返済額が変わり、上限・下限なし） 半年ごと
ソニー銀行 なし（上昇幅に応じて返済額を見直す） 5月1日・11月1日の基準で見直し、7月・1月の返済日から新しい返済額

各行の公式ページより（2026年11月8日確認）。元金均等返済には5年・125%ルールは適用されません（三菱UFJ銀行・楽天銀行）。

ルールがあれば安心、とは限りません。返済額が変わらない間も、利息は上がった金利で計算されます。返済額のうち利息に回る分が増え、元金の減りが遅くなります。利息が返済額を超えると、払い切れなかった利息は「未払利息」として翌月以降に回され、期間の終わりに残っていれば、まとめて払うことになります（三菱UFJ銀行・みずほ銀行・りそな銀行など）。

数字で見てみます。残高4,000万円、残り30年、今の金利が年0.9%の場合、毎月の返済額は約12万6,800円です（元利均等で計算）。金利が1%上がって年1.9%になると、本来の返済額は約14万5,900円で、月に約1万9,000円増えます。5年・125%ルールがあれば、次の見直しまでは12万6,800円のままで、見直し後の上限はその125%の約15万8,500円です。この返済額のままでは、金利が年3.8%を超えると、毎月の返済で利息も払い切れなくなります。今の金利から、あと2.9%の幅です。

自分の数字は、7章の計算機で出せます。

6. 金利より先に、収入が崩れることがある

金利の話ばかりされますが、返済が苦しくなる理由は、収入の側の変化のほうが大きいことがあります。家族のいる家計では、なおさらです。

起きること 数字 出典
返済中のライフイベント 出産24.9%、転職18.0%、親族の介護6.9%、定年退職6.5% 住宅金融支援機構「住宅ローン利用者（2024年度以前借入者）調査」（2025年10月調査）
出産の前後に仕事を続けた妻 69.5%（正規の職員83.4%、パート・派遣など40.3%）。約3割は出産の前後に仕事を離れている（計算） 国立社会保障・人口問題研究所「第16回出生動向基本調査」（第1子が2015〜19年生まれ）
転職して賃金が下がった人 全体31.0%。50〜54歳は42.0%、55〜59歳は38.9% 厚労省「令和7年 雇用動向調査」
会社の都合で辞めた人 離職者の2.7%（男性55〜59歳は9.6%） 同上
病気やケガで働けないとき 傷病手当金は、標準報酬月額の平均の3分の2程度を、通算1年6か月まで 全国健康保険協会（協会けんぽ）
離婚 2025年は179,073組 厚労省「令和7年 人口動態統計（確定数）」

ペアローンは、2人の収入が両方とも続くことを前提にした借り方です。出産や育休、転職、病気で片方の収入が止まっても、2本のローンの返済は止まりません。しかもペアローンには、お互いが相手のローンの連帯保証人になる契約があり（例：auじぶん銀行の商品説明書）、その場合、片方が延滞すれば、もう片方にも返済の義務が及びます。自分の契約がどうなっているかは、契約書で確かめてください。

もう1つ、気になる数字があります。返済額が無理なく払える水準を超えたらどうするかを聞いた質問で、変動型の人の23.7%が「いざそうなった時に考えるので、今は具体的に考えていない」と答えています（住宅金融支援機構 2025年10月調査）。悪いことは起きないだろう、と考えてしまうのは、正常性バイアスとして知られる、人なら誰にでもある傾向です（正常性バイアスとは）。だから、起きる前に一度だけ計算しておく価値があります。

私の身近にも、会社の業績が悪くなって持ち家を売り、賃貸に移った人がいます。4人家族で広い家が要るので、トイレや風呂がいくつもあるバブル期の大きな戸建てを借りましたが、そこも維持できず、さらに引っ越すことになったと聞いています。収入が崩れたとき、家を売って終わりとは限らず、次の家選びでもう一度つまずくことがあります（9章）。

7. 3つの数字を出す計算機

今のローンの数字を入れて「計算する」を押すと、返済額がいつ・いくら増えるか、返済負担率、売ったら返せるか、打つ手の順番、AIに貼る相談文が出ます。初期値は、5章の例（残高4,000万円・残り30年・年0.9%）に、ペアローンで片方の収入が止まった場合を重ねたものです。

ローン







家計



売ったら


計算の前提：返済は元利均等、ボーナス返済なしで計算しています。5年・125%ルールの計算は、次の見直しまで5年ある場合です。返済負担率は額面の年収で割っています。仲介手数料は国交省の告示の上限、抵当権の抹消は土地と建物が1個ずつの場合の登録免許税で、司法書士の報酬は入れていません。実際の金額は、契約書と借入先の返済予定表で確かめてください。

8. 苦しくなりそうなら：延滞する前に打つ手

相談する先は、手によって違います。

  • 返済条件の変更：借りている金融機関の返済相談の窓口（8-1）
  • 返済特例：住宅金融支援機構（フラット35などで借りている場合、8-2）
  • 売れそうな額の査定と売却：不動産会社（8-3）
  • 個人再生・自己破産などの債務整理：弁護士か司法書士（8-4）
  • 弁護士費用が心配なら：法テラス（収入と資産が基準以下なら、無料の法律相談と費用の立て替え）

8-1. 借入先に、返済条件の変更を相談する

最初の手は、借りている金融機関への相談です。返済期間を延ばす、一定期間だけ返済額を減らす、といった条件の変更を受け付けています。

金融庁の集計では、銀行182行の住宅ローンの条件変更は、2025年4月から2026年9月末までに申込みが11,240件、実行が9,282件、断られたのが654件で、実行率（実行÷〔実行＋謝絶〕）は93.4%でした。信用金庫・信用組合など1,015機関（2026年6月末まで）では98.4%です。申し込んだ人の大半は、条件を変えてもらえています。ただし、これは金融庁が米国の関税措置への対応のページで公表している集計で、取り下げた1,460件は実行率の計算に入っていません。条件変更には審査があり、相談すれば必ず認められるわけではありません。

手数料は金融機関によって違います。三菱UFJ銀行の場合、条件変更の手数料はインターネットで5,500円、電話で11,000円（税込）に印紙代で、保証会社の追加の保証料がかかる場合があります。三井住友銀行には、産休・育休・時短・転職・単身赴任などのときに6か月間利息だけの返済にできるプランがあります（条件と審査あり）。

条件を変えると、毎月の返済額は下がっても、期間が延びる分、総返済額は増えることがあります。それでも、延滞して信用情報に記録が残るよりは、選べる手が多く残ります。

8-2. 住宅金融支援機構（フラット35など）で借りているなら：返済特例

機構には、返済が苦しくなった人向けの「返済特例」があります。倒産による解雇、リストラ、業績悪化による給与やボーナスの減少、病気、失業などで返済が難しくなり、収入の基準（例：返済負担率が年収300万円未満なら30%、300〜400万円なら35%、400〜700万円なら40%、700万円以上なら45%を超え、かつ収入が2割以上減った）にあてはまると、返済期間を最長15年（完済時80歳まで）延ばせます。失業中か、収入が2割以上減った場合は、元金の支払いを最長3年止めることもできます。手数料はかかりません。毎月の返済額は減りますが、総返済額は増えます。

7章の計算機で出る「目安」は、この基準の数字です。機構以外で借りている人にとっても、公的な物差しの1つになります。

8-3. 売れば返せるなら：延滞する前に、普通に売る

3つ目の数字（売れそうな額−費用−残高）がプラスなら、延滞する前に普通に売ることができます。売るときにかかる主な費用は次のとおりです。

  • 仲介手数料：上限は、売買代金のうち400万円を超える部分について3.3%（税込）。代金が400万円を超えるなら「代金×3.3%＋66,000円」が上限です（国交省の告示）
  • 抵当権の抹消：登録免許税は不動産1個につき1,000円（登録免許税法）。司法書士に頼むなら報酬が別にかかります

税金は、自分が住んでいた家を売って利益が出たなら、所得から最高3,000万円を控除できる特例があります（国税庁 No.3302）。ただし、この特例を使うと、次に買う家で住宅ローン控除を受けられない年が出ます。逆に、ローンの残高より安く売って損失が出たときは、条件（所有期間5年超、償還期間10年以上のローンが残っているなど）を満たせば、その損失を給与などの所得と損益通算し、翌年以降に繰り越せます（国税庁 No.3390、令和9年12月31日までの売却）。

親の家を売るのを2回見てきた私の経験では、同じように買った家でも、売るときの値段は街によって大きく違いました。売り方で損をしないための話は、相続した実家は売るべきかに書いています。

8-4. 売っても返し切れず、住み続けたいなら：個人再生（住宅資金特別条項）

住宅ローン以外の借金もあって、家に住み続けたいなら、裁判所の個人再生で「住宅資金特別条項」を使う道があります。住宅ローンは返し続けて家を守り、ほかの借金を減らした額を原則3年（最長5年）で返す手続きです（裁判所「民事事件Q&A」）。

条件は民事再生法に書かれています。小規模個人再生は、将来も継続して、または繰り返し収入を得る見込みがあることが前提です（221条1項）。住宅に住宅ローン以外の担保がついていると使えません（198条1項）。保証会社がローンを肩代わり（代位弁済）した後でも、その日から6か月以内に申し立てれば使えます（198条2項）。住宅資金特別条項には返し方の型がいくつかあり、ローンの期間を延ばす型では、元の最終の返済期日から10年以内、かつ延ばした後の最終の返済期日に70歳以下であることが条件です（199条2項）。

弁護士か司法書士に相談する手続きです。収入と資産が基準以下なら、国の法律相談の窓口（法テラス）で無料の法律相談と費用の立て替えを受けられる場合があります。

8-5. 売っても返し切れず、住み続けなくてよいなら：任意売却

売っても残高に届かない家を、金融機関の同意を得て、市場で売るのが任意売却です。住宅金融支援機構は、返済を続けられなくなった場合は任意売却で残債を減らすことを検討してほしいとしています。理由は、競売より一般に高く売れること、手続きに協力すれば売却代金から仲介手数料や抹消の費用を差し引ける場合があること、引き渡しの時期を調整しやすいことです。

ただし、機構の場合、まだ一括返済を求められていない人が任意売却を申し出ると、それが「分割で返す権利（期限の利益）を手放す」意思表示になり、残高全額の返済を求められます。機構の新しい団体信用生命保険の加入者は、期限の利益を失うと保障が終わります。売り出して6か月たっても買い手が現れないなどの場合は、競売に移ることがあります。売った後も、残った借金を返す義務は残ります。機構の場合、残った分の返し方は、生活の状況を踏まえて決めるとしています（住宅金融支援機構「任意売却パンフレット」）。任意売却は、抵当権を持つ金融機関の同意がなければできません。

上位の検索結果には任意売却の業者や送客サイトが多く並びますが、まずは借入先と、機構で借りているなら機構の手順を読むところから始めます。

8-6. 何もしないと：競売

返済が止まったままだと、最後は金融機関（保証会社）が裁判所に競売を申し立てます。裁判所が選んだ評価人の評価で「売却基準価額」が決まり、その8割の額（買受可能価額）から入札を受け付けます。物件の情報は、裁判所の不動産競売物件情報サイト（BIT）で公開されます（裁判所「担保不動産競売」）。何か月延滞したら競売になるかの月数は、公的な資料では確かめられませんでした。ネットで見かける「3〜6か月」は業者などの目安です。自分の契約書の「期限の利益の喪失」の条項を読んでください。

9. 売った後は、賃貸でやり直せる

売却できる家なら、払えなくなっても、すべてを失うわけではありません。暮らしの水準は下がるかもしれませんが、賃貸でやり直すことはできます。

私は今、賃貸に住んでいます。親が買った分譲マンションに長く住んでいたので、賃貸用に建てられたマンションと分譲マンションの作りの違いに驚きました。それで住む場所を真剣に考えるようになり、分譲マンションを貸し出す「分譲賃貸」が見つけやすく、家賃も割安な名古屋か大阪に移ると決めました。賃貸で暮らすことは、私にとって負けではありません（賃貸探しで本当に高いのは家賃ではありません）。

ただし、賃貸を借りるときにも審査があります。

  • 延滞や保証会社による代位弁済の記録は、銀行系の信用情報機関（全国銀行個人信用情報センター）に、契約の終了日（完済していなければ完済日）から5年を超えない期間残ります。破産や民事再生の手続き開始の決定は、決定日から7年を超えない期間です（全国銀行協会）。信用情報機関はほかにもあり、登録する情報や期間の決め方は機関ごとに違います
  • 家賃の保証会社は国の登録制度がある業種です。国交省の資料は、保証会社が外部の信用情報機関を使うことがある前提で書かれています。カード会社系の保証会社の申込書には、信用情報機関に照会すると書かれているものがあります

売るなら延滞する前に、と何度も書いているのは、このためです。

次の家を、記憶や印象で選ばないことも大事です。私自身、家庭の事情で、住んでいた月島のマンション（親が買ったもの）を売ることになり、1年の猶予をもらって次の家を探しました。当時はAIも今ほど使えず、強い見立てを作れないまま、30年前の記憶で住みやすいと思っていた東戸塚に引っ越して、失敗しました。30年前に住みやすかった街は、30年後には古くなり、今の暮らしに合わない街になっていました。私の父は、その前に住んでいた北柏の家も20年ほどで売っています。父は、住まいとして使える寿命を20年ぐらいと考えていたのだと思います。私も、実際その通りだと思っています。6章の知人のように、広さを優先して家賃や維持の重い家を選ぶと、もう一度引っ越すことにもなりかねません。売った後の家も、売る前と同じように、家賃と広さと維持にかかるお金を計算してから選びます。

もう1つ、私は次の部屋の審査を確実に通すために、半年前から準備をしています。私の場合、次の物件の保証会社がカード会社系なので、そのカードの利用実績を積み上げてきました。収入の証明や事業の信用も整えています。これで審査に通ると保証されるわけではありませんが、賃貸の審査も、住宅ローンと同じように前もって準備するものだと考えています。

10. 判断に頼らない決まりを、先に書いておく

1章で書いたとおり、人はFOMOから逃れられません。苦しくなったときに「もう少し様子を見よう」と考えるのも、人として自然です。だから、判断をしなくても動ける決まりを、余裕のあるうちに書いておきます。

  1. 返済負担率の上限を先に書く：例えば「機構の返済特例の目安より5ポイント下を超えたら、借入先に相談する」
  2. 計算し直す月を決める：金利の見直し月（多くは4月と10月）に、計算機を回す
  3. 売る線を決める：「売れば返せる」の残りがいくらを切ったら、査定を取る
  4. 延滞する前に動く：延滞してからでは、信用情報に残り、選べる手が減る
  5. ペアローンは2本とも計算する：片方の収入が止まった場合も入れる
  6. AIに反論させる：計算機の相談文を貼り、「この計画のどこが崩れるか」を聞く

私の例も書いておきます。私は名古屋の候補地に移ると決めていますが、すぐには動いていません。千葉の今の家から引っ越すだけで片道150万円、合わずに関東へ戻るならさらに75万円以上かかると見込んでいるからです。払えなくはありませんが、財務を健全にして、賃貸の審査を確実に通せる段階までは今の家で凌ぐと決めました。AIの見立てでは、2027年2月に、移れる時期の見通しを決められる予想です。

この判断には、合理的な理由と、現状維持のバイアスの両方が混ざっていると自分でも思っています。だから「いつか」ではなく「2027年2月に決める」と期日を先に置きました。期日で決めるのが、私なりの判断に頼らない決まりです（現状維持バイアスとは）。

11. よくある質問

住宅ローンが払えなくなる人の割合は？

全体の割合を示す公的な数字は、今回の調べでは見つかりませんでした。代わりの数字として、銀行の住宅ローンの条件変更の申込みは、2025年4月から2026年9月末までに11,240件ありました（金融庁）。金融機関の側も、住宅ローンで懸念することとして「金利上昇局面での延滞増加」を挙げる機関が59.3%と、前の年度より増えています（住宅金融支援機構「2025年度 住宅ローン貸出動向調査」）。

何か月滞納すると競売になりますか？

公的な資料では、月数は確かめられませんでした。契約書の「期限の利益の喪失」の条項に、どうなったら一括返済を求められるかが書いてあります。月数より大事なのは、延滞する前に相談することです（8-1）。

死んだら住宅ローンは払わなくていいですか？

団体信用生命保険（団信）に入っていれば、保険金でローンが返されます。国交省の調査では、866の金融機関が団信への加入を必要としています。ただし、住宅金融支援機構の新しい団信は、延滞などで期限の利益を失うと保障が終わります（8-5）。ペアローンは、フラット35の場合、団信を2本のローンそれぞれに申し込む仕組みです。

固定金利に借り換えたほうがいいですか？

どちらが得かは、これからの金利しだいで、私には言い切れません。判断の材料として、今の金利のまま払い続けた場合と、借り換えた場合の返済額を、手数料を含めて比べます。機構の調査では、返済額が月5万円増えたら借り換えると答えた人は21.5%でした。

ペアローンで、片方が働けなくなったら？

2本のローンの返済はどちらも続きます。お互いが連帯保証人になる契約なら、片方の延滞はもう片方の返済義務にも及びます。計算機の「収入が減ったときの世帯の年収」に、片方が止まった年収を入れて、返済負担率を確かめてください。

返済条件を変えてもらうと、信用情報に傷がつきますか？

条件変更が信用情報にどう登録されるかは、今回の調べでは公的な資料で確かめられませんでした。気になるなら、相談のときに借入先に聞いてください。少なくとも、延滞や代位弁済は記録に残ります（9章）。延滞する前に相談するほうが、残る記録は軽くて済むと私は考えています。

家を売っても、ローンが残ったら？

残った分を返す義務は残ります。住宅金融支援機構は、残った分の返し方を生活の状況を踏まえて決めるとしています。ほかの借金もあって返し切れないなら、個人再生や自己破産を弁護士か司法書士に相談します（8-4）。

任意売却の成功率は？

公的な数字は見つかりませんでした。ネットの「5〜6割」などは業者の数字です。住宅金融支援機構では、売り出して6か月たっても買い手が現れないなどの場合は、競売に移ることがあります。

12. まとめ

  • 住宅ローンで苦しくなるのは、誰にでも起こりうることです。FOMOからも、人は逃れられません
  • 選べる手は3つの数字（返済額がいつ・いくら増えるか、返済負担率、売れば返せるか）でかなり絞れます。ほかの借金や共有者の同意でも変わります
  • 審査に通ったことは、金利が上がっても払えるという意味ではありません。約半数の金融機関は、実際の低い金利で審査しています
  • 金利より先に、出産・転職・病気などで収入の側が崩れることがあります。ペアローンは2本とも計算します
  • 苦しくなりそうなら、延滞する前に、借入先への相談→売れば返せるなら売る→個人再生→任意売却の順に検討します
  • 売った後は、賃貸でやり直せます。賃貸の審査のためにも、売るなら延滞の前です
  • 判断に頼らない決まり（上限の返済負担率、計算し直す月、売る線）を、余裕のあるうちに書いておきます

13. 出典

政策金利の推移は、日本銀行の各回の金融政策決定会合の公表に基づく事実を、私の言葉で書いたものです。厚労省・国交省・金融庁・国税庁・社人研の統計は、公共データ利用規約に基づき、上記の各ページを加工して作成しました。

14. あわせて読む

 

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