「中古マンション 購入 注意点」で調べて来られた方に、先に結論を書きます。
中古マンションの注意点の多くは、内見では見えず、書類に書いてあります。買う前に読む書類は、重要事項説明書、重要事項調査報告書、長期修繕計画書、直近の総会議事録、管理規約と使用細則の5つです。読んだら、国の基準と比べます。修繕積立金は、国土交通省のガイドラインの目安（20階未満・延床5,000〜1万㎡なら、計画期間全体の平均で専有面積1㎡あたり月252円、事例の3分の2が170〜320円）と比べます。エレベーターの取替は26〜30年、機械式駐車場の取替は18〜22年、窓サッシと玄関ドアの取替は34〜38年が、国の長期修繕計画のガイドラインに載っている周期の例です。窓は、標準管理規約では共用部分で、自分の判断では替えられません。替えられるかは、規約の22条にあたる条文と細則、総会議事録の承認の記録で確かめます。書類で問題がなくても、今の水準に直す費用を足すと、新築の値段を超えることがあります。私はその概算もAIに出させて、新築と比べます（8章）。書類は量が多いので、AIに読ませて表にさせると速く読めます。そのまま使える頼み方と、積立金と築年数を国の目安と、直す費用を足した額を新築と比べる計算機を9章に置きました。
| 知りたいこと | 答え | 章 |
|---|---|---|
| 何を見ればいいか | 重要事項説明書、重要事項調査報告書、長期修繕計画書、総会議事録、管理規約・使用細則の5つ | 3章 |
| 窓を替えられるか | 窓枠と窓ガラスは共用部分。規約22条にあたる条文・細則・承認の記録で確かめる | 4章 |
| 修繕積立金は足りているか | 長期修繕計画から「計画期間全体の平均」を出し、国の目安の幅と比べる | 5章 |
| エレベーターや機械式駐車場は大丈夫か | 取替の周期の例（エレベーター26〜30年、機械式駐車場18〜22年）と築年数を比べ、実績か予定があるかを見る | 6章 |
| 旧耐震は何年までか | 1981年5月31日以前に工事に着手した建物。住宅ローン控除は1982年1月1日以後の建築なら耐震の要件を満たす | 7章 |
| 直すと新築より高くならないか | 中古の値段＋直す費用＋仲介手数料を、同じ地域・同じ広さの新築の値段と比べる。国の調査の平均では、新築と中古の差は約3,100万円 | 8章 |
| AIにどう頼むか | 書類を添付して、9つの項目を書類名とページ付きで表にさせる。直す費用の概算も出させる | 9章 |
この記事は、買う前に書類で確かめる話です。値段が相場に見合うか、リノベーション済みの物件の選び方、住宅ローンの選び方、買ったあとに不具合が見つかったときの売主の責任は扱っていません。
1. 先に、立場を書きます
この記事は、不動産を売る側（不動産会社・管理会社）ではない立場で書いています。物件や会社の紹介はしていません。
私は、首都圏の、築30年前後の大規模マンションが多い地区で、複数の中古マンションを内見しました。また、親の家（分譲のタワーマンション）では、管理費・修繕積立金・駐車場代を払い、管理組合に届け出る代表者になっていました。温水洗浄便座（2回）、IHコンロ、食洗機、天井カセットのエアコン2台、蛇口、給湯のシステムを入れ替えたのも、その家です。
2. 内見で見つけたことは、書類のほうに先に出ている
内見で、次のような物件を見ました。どれも6,000万〜7,000万円台で売られていた部屋です。
- 築30年で、エレベーターが一度も更新されていない
- 機械式駐車場が故障したまま、使えない状態で置かれている
- ベランダの排水口の金具が錆びて抜け落ちたまま、販売されている（乳幼児の足がはまる大きさの穴でした）
内見でたまたま目に入ったので気づきましたが、部屋の中を見るだけでは分からないことのほうが多いです。エレベーターをいつ替える予定か、そのお金はあるか、駐車場をどうするかは、管理組合の書類に書いてあります。総会で何が決まり、何が先送りされたかも、議事録に残ります。
内見の時間は限られていて、その場で決めるよう求められることもあります。だから、書類を先に集めて読み、内見では書類で気になった所を確かめる、という順番にします。
3. 買う前に読む5つの書類
| 書類 | 誰が作るか | 主に見ること |
|---|---|---|
| 重要事項説明書 | 仲介の宅地建物取引業者 | 修繕積立金の規約と積立額、管理費、管理の委託先、修繕の実施状況の記録、旧耐震なら耐震診断 |
| 重要事項調査報告書 | 管理会社（仲介業者の依頼で） | 積立金の残高、滞納、大規模修繕の実績と予定、値上げの予定 |
| 長期修繕計画書 | 管理組合 | 計画期間、見直しの年、工事の予定年と費用、積立金の推移 |
| 総会議事録（直近3年ほど） | 管理組合 | 値上げ・一時金・借入の議論、否決や先送りされた工事、窓の改良の承認 |
| 管理規約・使用細則 | 管理組合 | 専有部分の範囲、窓ガラス等の改良、リフォームの申請の手続 |
3-1. 重要事項説明書：法律で説明する項目は決まっている
マンションの売買では、仲介の宅地建物取引業者が、契約の前に重要事項説明をします（宅地建物取引業法35条）。マンションで説明する項目は、宅地建物取引業法施行規則16条の2にあり、次のものが含まれます。
- 建物の計画的な維持修繕のための費用（修繕積立金）を積み立てる規約があれば、その内容と、すでに積み立てられている額
- 所有者が負担する通常の管理費用の額
- 管理が委託されていれば、委託先
- 建物の維持修繕の実施状況が記録されていれば、その内容
ほかに、市町村の水害ハザードマップに位置が載っていれば、その所在地も説明する項目です（同規則16条の4の3）。
ここに、長期修繕計画の中身は入っていません。積立金の「今の額」は分かっても、それで将来の工事が足りるかは、重要事項説明書だけでは分かりません。だから長期修繕計画書を別にもらいます。
また、1981年5月31日以前に新築の工事に着手した建物で、耐震診断を受けているときは、その内容も説明する項目です（同規則16条の4の3）。
重要事項説明は契約の直前に受けることが多いので、契約の日が決まる前に、写しを先にもらって読んでおくと、質問する時間が取れます。
3-2. 重要事項調査報告書：管理会社が仲介業者に出す報告書
重要事項調査報告書は、仲介業者が重要事項説明のために管理会社へ調査を頼み、管理会社が出す報告書です。法律で決まった書式はなく、マンション管理業協会がガイドラインと書式の例を出しています。積立金の残高、滞納の有無、大規模修繕の実績、予定されている工事や値上げなどが、管理会社の名前で書かれます。
買う人が管理会社に直接頼む書類ではないので、仲介業者に「重要事項調査報告書の写しを、契約より前にください」と頼みます。
3-3. 長期修繕計画書・総会議事録・管理規約：売主か仲介業者を通してもらう
標準管理規約では、長期修繕計画書、設計図書、修繕の履歴は理事長が保管し、組合員か利害関係人から請求があれば閲覧させる、と定めています（64条）。総会の議事録も同じです（49条）。買う前の人は、まだ組合員ではありません。売主（組合員）か仲介業者を通して、写しをもらうよう頼みます。規約が定めているのは閲覧で、写しを出すかは管理組合の運用によるので、写しが出ないときは閲覧させてもらうよう頼みます。
国土交通省の長期修繕計画作成ガイドライン（令和6年6月改定）では、計画期間は「30年以上で、かつ大規模修繕工事が2回含まれる期間以上」、見直しは5年程度ごととしています。もらった計画書の作成年や見直しの年が5年より前なら、そのこと自体を確かめる点にします。
4. 窓を替えられるか
4-1. 窓枠と窓ガラスは、共用部分
国土交通省のマンション標準管理規約（単棟型、令和7年10月17日改正）は、専有部分の範囲について「窓枠及び窓ガラスは、専有部分に含まれないものとする」と定めています（7条2項3号）。玄関扉も、錠と内側の塗装の部分だけが専有部分です（同項2号）。つまり、窓と玄関ドアの本体は、部屋を買っても自分のものではありません。
4-2. 替える道は、規約の22条にある
同じ標準管理規約の22条は、窓枠・窓ガラス・玄関扉などの開口部の改良工事で、防犯・防音・断熱などの性能を上げるものは、管理組合が計画修繕として行うとしています。管理組合がすぐに行えないときは、区分所有者が理事長に申請して承認を受ければ、自分の責任と負担で工事ができます（22条2項）。承認するかどうかは理事会の決議で決まります。
22条のコメントは、この2項を置いた理由として、防犯性能の向上や、結露から発生したカビやダニによる問題を改善するための断熱性の向上など、一部の住戸で急ぐ必要が出ることを挙げています。工事の例は、複層ガラスやサッシへの交換、既設のサッシへの内窓または外窓の増設です。具体的な工事の内容や守る事項は、細則で定めるとしています。
ただ、標準管理規約は国が示すひな形で、実際の規約は管理組合ごとに違います。買う前に、次の3つを確かめます。
- 規約に、22条にあたる条文があるか
- 使用細則やリフォームの細則に、窓の改良の手続と、使える製品の決まりがあるか
- 総会や理事会の議事録に、窓の交換を承認した記録があるか
4-3. 窓や玄関ドアの取替は、国の周期の例で34〜38年
私はかなりの数の物件を見ましたが、窓や玄関ドアが替わっている物件を見た記憶がありません。国の長期修繕計画作成ガイドラインの「修繕周期の例」では、窓サッシや住戸の玄関ドアなどの建具は、点検・調整が12〜15年、取替が34〜38年です。築30年前後では、まだ取替の周期に入っていない物件が多い、ということになります。
4-4. 私の見方：窓を替えられないマンションは、中古で買う価値がない
私は、窓を複層ガラスに替えられないマンションは、中古で買う価値がないと考えています。窓を替えると、断熱だけでなく遮音・防音も変わります。
窓の内側にもう1枚の窓を付ける内窓は、私は採用しません。窓と窓のあいだに結露やカビが出ることがあり、開け閉めの手間も増えるからです。
なお、外から分からないことを理由に、承認を受けずに窓を替えてしまう人もいます。標準管理規約67条は、区分所有者が規約や使用細則に違反したとき、理事長は理事会の決議を経て、差止め・排除・原状回復のための措置を求めて法的措置をとれるとしています。買う側から見ると、前の持ち主が承認なしに替えた窓は、元に戻すよう求められるおそれがあります。窓が新しく見える部屋は、いつ、誰の承認で替えたのかを、議事録や申請書の写しで確かめます。
5. 修繕積立金は、国の目安と「計画期間全体の平均」で比べる
5-1. 国の目安
国土交通省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（令和6年6月改定）は、修繕積立金の目安を、計画期間全体の平均で、専有面積1㎡あたりの月額で示しています（機械式駐車場の分を除く）。
| 建物の区分 | 平均（円/㎡・月） | 事例の3分の2が入る幅 |
|---|---|---|
| 20階未満・延床5,000㎡未満 | 335 | 235〜430 |
| 20階未満・延床5,000㎡以上1万㎡未満 | 252 | 170〜320 |
| 20階未満・延床1万㎡以上2万㎡未満 | 271 | 200〜330 |
| 20階未満・延床2万㎡以上 | 255 | 190〜325 |
| 20階以上 | 338 | 240〜410 |
5-2. 比べるのは「今の額」ではなく「計画期間全体の平均」
最初の積立額を抑えて段階的に上げていく計画（段階増額積立方式）では、今の月額を目安と比べると、低く見えるのが当然です。目安と比べるのは、計画期間全体の平均です。ガイドラインは、次の式で出すとしています。
計画期間全体の平均 ＝（計画の最初の積立金の残高 ＋ 計画期間に集める積立金の総額 ＋ 駐車場の使用料などからの繰入額）÷ 総専有床面積 ÷ 計画期間の月数
この3つの金額は、長期修繕計画書の収支の表に載っています。
ガイドラインは、段階的に上げていく計画の適切な上げ方も示しています。計画期間に集める総額を、総専有床面積と計画期間の月数で割った額（均等に積み立てた場合の1㎡あたりの月額）を基準額として、計画の最初の月額は基準額の0.6倍以上、最後の月額は1.1倍以内とする、という考え方です。最初の額がこれより低い計画は、あとで大きな値上げが要ります。
5-3. 機械式駐車場があると、目安は上がる
機械式駐車場がある場合は、ガイドラインの加算額を足します。加算額は「1台あたりの月額 × 台数 ÷ 総専有床面積」です。1台あたりの月額は、2段（ピット1段）昇降式で6,450円、3段（ピット2段）昇降式で5,840円、3段（ピット1段）昇降横行式で7,210円、4段（ピット2段）昇降横行式で6,235円、エレベーター方式・垂直循環方式で4,645円、その他で5,235円です。
5-4. 例で計算する
20階未満・延床8,000㎡、総専有床面積6,000㎡、3段（ピット2段）昇降式の機械式駐車場が30台あるマンションの、70㎡の部屋で、今の積立金が月1万円だとします。
- 今の額：1万円 ÷ 70㎡ ＝ 月142.9円/㎡
- 駐車場の加算：5,840円 × 30台 ÷ 6,000㎡ ＝ 月29.2円/㎡
- 目安：平均252円＋29.2円＝281.2円、幅は199.2〜349.2円
今の額は幅の下限より低いので、長期修繕計画で、何年にいくらへ上げる予定かを確かめます。ただ、計画期間全体の平均が目安の幅に入っていても、それだけで足りるとは言えません。目安は多くのマンションの計画を集めた参考の値で、そのマンションの工事費を見積もったものではないからです。足りるかは、長期修繕計画の収支の表で、計画期間の工事費の累計を、積立金の残高・集める額・繰入の累計が下回っていないか（途中で残高がマイナスにならないか）で確かめます。国の標準様式の記載例も、この形で計画を立てています。値上げの予定がなく平均も低いなら、将来の一時金や借入、工事の先送りが起きやすい状態です。
自分の部屋の数字は、9章の計算機に入れると同じ計算をします。
6. エレベーター・機械式駐車場・配管は、築年数と周期で見る
6-1. 国の修繕周期の例
長期修繕計画作成ガイドライン（令和6年6月改定）の「修繕周期の例」から、高額で、買ったあとに負担が来やすい工事を抜き出しました。
| 工事 | 補修・更生 | 取替 |
|---|---|---|
| 昇降機（エレベーター） | 12〜15年 | 26〜30年 |
| 機械式駐車場 | 5年 | 18〜22年 |
| 給水管 | 19〜23年（更生） | 30〜40年 |
| 排水管 | 19〜23年（更生） | 30〜40年 |
| 窓サッシ・住戸の玄関ドアなど | 12〜15年（点検・調整） | 34〜38年 |
| 外壁塗装 | 12〜15年（塗替） | ― |
6-2. 周期の中か過ぎている工事は、「実績」か「予定」のどちらかがあるか
築年数がこの周期の中に入っている工事、または過ぎている工事は、次のどちらかがあるかを確かめます。
- 実績：重要事項調査報告書や修繕の履歴に、工事をした年と内容がある
- 予定：長期修繕計画に、工事の予定年と費用がある
ガイドラインは、修繕の時期は建物と設備の調査・診断の結果を踏まえて検討する、としています。周期の例を過ぎても、点検の結果まだ替えなくてよいと判断されることはあります。どちらもないときは、その判断の記録（診断の報告や議事録）があるかを確かめます。記録もなければ、計画から抜けているか、先送りされている可能性があります。私が内見した、築30年でエレベーターが更新されていない物件は、取替の周期（26〜30年）の終わりに来ていました。
6-3. 機械式駐車場は、別の会計と空き台数を見る
国の長期修繕計画の標準様式の記載例は、機械式駐車場の維持管理には多額の費用がかかることを前提に、管理費や修繕積立金とは分けて駐車場使用料の会計を設ける例を示しています。会計を分けているマンションでは、空きが増えて使用料が減ると、その会計だけでは修繕をまかなえなくなります。総会議事録で、駐車場の空き台数、使用料の見直し、平面化（機械を撤去して平らにする）の議論があるかを見ます。
6-4. 部屋の中の設備と配管は、自分の負担
長期修繕計画に入るのは、基本は共用部分の工事です。給湯器やエアコン、キッチンの設備など、部屋の中の設備の入れ替えは、持ち主の負担です。1章に書いた、私が親の家で入れ替えた設備も、どれも部屋の中の設備です。部屋の中の給水管・排水管は、国の長期修繕計画の様式では、共用の配管と同時に一体で行う工事に限って、計画に入れる例が示されています。計画に入っているかどうかで、買ったあとの負担が変わります。直す費用の考え方は8章に書きました。
7. 旧耐震かどうか
宅地建物取引業法施行規則では、1981年5月31日以前に新築の工事に着手した建物を、耐震診断の説明の対象にしています（16条の4の3）。基準は竣工の日ではなく、工事に着手した日です。1982年から1983年ごろに完成した建物でも、工事の着手が1981年5月31日以前なら旧耐震です。建築確認は工事の着手より前に受けるので、確認済証の日付が1981年6月1日以後なら、着手もそれ以後です。確認の日付がそれより前なら、工事に着手した日を重要事項説明で確かめます。
住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、中古住宅の場合、1982年（昭和57年）1月1日以後に建築されたものであれば、耐震の要件を満たします。それより前の建物は、取得の日前2年以内に耐震基準に適合すると証明されていることなどが要ります（国税庁 No.1211-3）。これは税の控除の要件で、建物の耐震性を保証するものではありません。
8. 書類で合格したら、今の水準に直す費用を足して、新築と比べる
書類で問題が見つからなくても、私はそこでは決めません。その部屋を今の水準に直すといくらかかるかをAIに概算させ、中古の値段に足して、新築の値段と比べます。
8-1. 古い建物ほど、今の水準に追いつく費用は高い
建物が古いほど、今の水準に追いつくために要るお金は高くなる、と私は見ています。築10年の家より築20年の家、築20年の家より築30年の家のほうが高くつきます。途中で替えた設備や配管があれば、そのぶんは減りますが、その記録が残っているとは限りません（8-2）。
窓を替えられるマンションでも、築20年を超えると、床下の配管の更新が要るようになると私は考えています。部屋の中の水道管を全部替えるには、床・壁・天井をはがして躯体だけにするスケルトンにすることになります。私がAIに出させた概算では、配管の取替を含むフルスケルトンのリフォームは、1㎡あたり15万〜25万円、70㎡（3LDK）で1,000万〜1,800万円前後でした。内訳のイメージは次のとおりです。
- 解体・撤去：70万〜120万円
- 水道・衛生の配管工事：15万〜30万円
- キッチン・浴室・トイレなどの設備：200万〜500万円
- 木工事・内装・電気など：700万〜1,150万円
配管の工事そのものは小さく、費用の大半は、はがした床や壁を作り直す工事です。だから私は、部屋の中の配管を全部替えるなら、1,000万円が下限だと考えています。
私の直し方は、これより高くつきます。二重床・二重天井（床や天井を躯体から浮かせて張る作り）の部屋でも、吸音材を詰め直し、遮音の性能が高いフローリングや壁材に替えて、音の対策を徹底します。風呂は足を伸ばせる大きさが欠かせないので、浴室はシステムバスの1416サイズが下限で、満たしていなければシステムバスごと替えます。本当はもっと大きいほうがよいのですが、今の市場では手に入りにくく、入る部屋も減ることが分かりました。部屋の中に段差がある昭和の部屋なら、段差をなくすために、配管の位置から設計し直します。そのうえで、新築のモデルルームで見たような最新の水回りと壁まわりにし、造り付けの家具と壁面収納も、今の最新の家と同じ水準で作ります。家具を買い足さなくても収納が足り、動線のいい部屋です。ここまでが私の下限なので、私の直し方では、最低でも2,000万円は必ず超えると考えています。
そもそも二重床・二重天井になっていない中古の部屋もあり、そういう部屋をスケルトンにするなら、音の対策はなおさら欠かせないと私は考えています。
これらの数字はAIの概算で、施工会社の見積もりではありません。国の資料には、スケルトンだけの費用の統計は見つかりませんでした。広さ、床の構造、選ぶ設備で大きく変わります。最低限の修繕に要る費用と、自分が求める水準に寄せる費用も別です。買う前に出させるのは桁をつかむためで、金額は施工会社の見積もりで確かめます。買う前は床や壁を開けられないので、その見積もりも、間取り図と内見をもとにした概算になります。二重床か直床かは、売主を通して、竣工図などの設計図書で確かめます。頼み方は9-1に置きました。
部屋の中の配管の取替は、持ち主の負担です。標準管理規約のコメントは、配管の取替の費用のうち専有部分にかかるものは、各区分所有者が実費に応じて負担するとしています。そのうえで、共用部分の配管と同時に替えると単独で替えるより安くなる場合は、一体で工事をすることも考えられるとしています（21条関係⑦）。その場合は、長期修繕計画に部屋の中の配管の取替を書き、費用を修繕積立金から出すことを規約に定めます。入っているかは、9-1の頼み方の⑧で読ませます。
8-2. 途中のリフォームは、記録がなければいつ行ったか分からない
築年数が古い部屋は、途中でリフォームしていることもあります。ただ、いつ、何をしたかの正確な記録が残っていないことがあります。1章に書いた親の家でも、IHコンロの入れ替えなど部分的なリフォームはしていましたが、いつ行ったかの正確な記録が残っておらず、売り出すときにセールスポイントとして載せられませんでした。
国の住宅市場動向調査（令和7年度）では、中古マンションを買った世帯の48.6%で、買う前の1年以内に売主がリフォームをしていました。売る前に直した部屋は多く、内装を張り替えただけなのか、配管まで替えたのかで、買ったあとに要るお金が変わります。
標準管理規約17条では、床のフローリング、ユニットバスの設置、配管の枝管の取替、間取りの変更などは、設計図・仕様書・工程表を付けて理事長に申請し、書面の承認を受ける工事です（17条1項・2項、コメント17条関係②）。そのマンションの規約に同じ定めがあり、規約どおりに行われていれば、承認の記録があります。ただ、承認は工事をしてよいという許可で、どこまで工事をしたかの証明ではありません。売主か仲介業者を通して承認の写しを頼み、工事の範囲と年は、工事の契約書、領収書、施工会社の報告書で確かめます。
8-3. 新築と中古の値段の差は、国の調査で約3,100万円
国土交通省の住宅市場動向調査（令和7年度）は、三大都市圏で令和6年度に家を買った世帯の購入資金を調べています。
| 買った家 | 購入資金の平均 | 中央値 | 広さの平均 |
|---|---|---|---|
| 新築マンション（分譲集合住宅） | 6,443万円 | 5,500万円 | 69.5㎡ |
| 中古マンション（既存集合住宅） | 3,321万円 | 2,750万円 | 70.8㎡ |
広さはほぼ同じです。買われた中古マンションの築年数は、平均29.6年です。値段の差は、平均で3,122万円、中央値で2,750万円です。平均どうしなら、中古に2,000万円をかけ、仲介手数料の上限（約116万円）を足しても、新築より約1,000万円安い計算になります。
仲介手数料の上限は国の告示で決まっていて、売買代金のうち200万円以下の部分は5.5%、200万円を超え400万円以下の部分は4.4%、400万円を超える部分は3.3%です（どれも消費税込み）。400万円を超える物件なら「価格×3.3%＋6.6万円」になります。
ただ、これは三大都市圏全体の平均で、立地も築年数もばらばらです。逆転するかは、物件ごとの値段で決まります。2章に書いた、私が内見した部屋は6,000万〜7,000万円台で、この調査の中古の平均の2倍前後でした。ここに2,000万円と仲介手数料の上限を足すと、6,000万円の部屋なら約8,200万円、7,000万円の部屋なら約9,200万円になります。比べる相手は、同じ地域・同じ広さの新築の値段です。
この比べ方に入っているのは、購入価格と直す費用と仲介手数料だけです。登記・税・ローンなどの諸費用、工事のあいだの仮住まいの費用、立地の違い、将来売るときの値段は入っていません。
私は、私の求める水準まで直すと新築の値段を逆転する中古マンションは、買う価値がないと判断しています。書類で合格した物件でも、ここで外れます。買わない場合に私が選ぶのは分譲賃貸で、その理由と、出るときに戻らないお金の比べは分譲賃貸はやめた方がいい？に書きました。
8-4. 新築を選んだ人の4人に1人は、直す費用を理由に挙げている
同じ調査で、新築マンションを買った世帯に、中古にしなかった理由を聞いています（複数回答）。
- せっかくのマイホームは新築の方が気持ち良いから：53.7%
- 隠れた不具合が心配だったから：27.4%
- リフォーム費用やメンテナンス費用で結局割高になると思ったから：25.2%
- 給排水管などの設備の老朽化が懸念されたから：24.1%
直す費用と配管を理由に挙げた人が、それぞれ4人に1人います。反対に、中古マンションを買った世帯が中古を選んだ理由で最も多いのは、「予算的にみて既存（中古）住宅が手頃だったから」です。
8-5. 直しても、共用部分は築年数のまま
スケルトンで作り変えられるのは、専有部分だけです。標準管理規約では、天井・床・壁は躯体を除く部分が専有部分で、玄関扉は錠と内側の塗装の部分だけ、窓枠と窓ガラスは専有部分に含まれません（7条2項）。2,000万円をかけても、窓（4章）、外壁、エレベーターや機械式駐車場（6章）は、建物の築年数のまま残ります。直す費用を足した額が新築の値段に近いときは、この差も一緒に比べます。
私が買わない条件は、お金で直せないものです。
- 音が気になるのに、窓を替えられない（全体の交換が予定に入っていても、5年先のことがある）
- ZEHの認証がない（ZEHにあらずんば家にあらず、と私は考えています。後から付けることはできないと考えています）
- オートロックがない
- 宅配ロッカーがない
- 駐車場に空きがない、または機械式で、出すのに時間がかかる
- エレベーターが少ない（私の目安は50戸に1台です。1章に書いた親の家は300世帯を超えるのに4台で、エレベーターを待たされて外に出るまで時間がかかることが何度もありました）
反対に、段差は配管の位置から設計し直せば直せますし、壁面収納はスケルトンにしなくても後から付けられます。壁面収納のある家は家具が要らず、引っ越しを繰り返す私にはとてもいいものに見えました。
8-6. 私の見方：文明は不可逆
今の水準を知るには、新築のモデルルームやショールームを回る必要があります。それを見ないまま、最低限のリフォームで済ませれば、不幸だとは感じないと思います。国の調査でも、集合住宅でリフォームをした世帯のリフォーム資金は、平均166万円、中央値40万円です（部分的な工事も含みます）。
私は、見てしまいました。それまで分譲にしか住んでこなかったうえに、最後に住んでいた分譲は、それなりによいマンションでした。だから、戻れません。文明は不可逆です。どこまで直すかの基準は、何を見てきたかで決まります。
9. AIに読ませる頼み方と、計算機
9-1. AIへの頼み方
書類は、長期修繕計画書と総会議事録だけで数十ページになります。AIに読ませて表にさせると、必要な項目を探す手間が減ります。書類をPDFや写真で添付して、次の文をそのまま使えます。
添付した中古マンションの書類（重要事項調査報告書、長期修繕計画書、直近3年分の総会議事録、管理規約と使用細則）を読み、次を表にしてください。①修繕積立金の残高・月額・値上げの予定の年と額 ②長期修繕計画の計画期間、作成または見直しの年 ③エレベーター・機械式駐車場・給排水管・窓サッシと玄関ドアの、工事の実績の年と、予定の年と費用 ④管理費と修繕積立金の滞納の額 ⑤窓ガラス・サッシの改良についての規約の条文と細則、過去に承認した記録 ⑥借入金や一時金の予定 ⑦総会で否決・先送りされた工事 ⑧部屋の中（専有部分）の給水・給湯・排水管の取替が長期修繕計画に入っているか、その費用を修繕積立金から出す規約の定めがあるか ⑨部屋の中のリフォームの決まり（申請の手続、床材の遮音の基準、工事できる時間）。書類に書いていないことは「記載なし」と書き、推測で埋めないでください。各項目に書類名とページを付けてください。
「書類名とページを付けて」と頼むのは、AIの表を自分で原本と照らし合わせるためです。AIは書いていないことをそれらしく埋めることがあるので、大事な数字は必ず原本で確かめます。
書類で問題がなければ、直す費用の概算も出させます。私は次のように頼みます。
この中古マンションの部屋（専有面積○㎡、築○年、間取り図を添付）を、新築のマンションの水準に作り変える工事の概算を、工事ごとの内訳と金額の幅で出してください。対象は、床下の給水・給湯・排水管の取替、キッチン・浴室・洗面・トイレの取替、床・壁・天井の張り替え、造り付けの収納、音の対策（吸音材の詰め直し、遮音の性能が高いフローリングや壁材）、段差をなくすための配管の移設です。窓・玄関ドアの外側・躯体・共用の配管は共用部分なので含めないでください。二重床・二重天井か、直床・直天井かで工事が変わるなら、分けて出してください。前提にした単価と、施工会社の見積もりで確かめるべき点も書いてください。
AIの概算は、施工会社の見積もりではありません。桁をつかむためのもので、金額は見積もりで確かめます。
9-2. 計算機：修繕積立金と築年数を国の目安と、直す費用を足した額を新築と比べる
建物の区分、専有面積、今の積立金、機械式駐車場、竣工の年を入れると、5章の目安との比較と、6章の周期との比較を出します。長期修繕計画から計画期間全体の平均を出せたら、それも入れてください。中古の価格・直す費用・新築の価格を入れると、8章の比較も出します。結果の最後に、9-1の頼み方を付けています。
修繕積立金と築年数を国の目安と、直す費用を足した額を新築と比べる
入れた数字は、このページの中で計算に使うだけで、どこにも送られません。
直す費用を足して、新築と比べる（8章）
10. よくある質問
買ってはいけない中古マンションの特徴は何ですか
書類で見ると、次のような物件は、買ったあとに負担が来やすいです。長期修繕計画がない、または5年以上見直されていない。計画期間全体の積立金の平均が国の目安の幅より低く、値上げの予定もない。エレベーターや機械式駐車場が取替の周期に入っているのに、実績も予定もない。総会で修繕工事が否決・先送りされている。どれも、内見では分からず、書類で分かります。
中古マンションは築何年までがいいですか
築年数だけでは決められません。同じ築30年でも、エレベーターや配管を替え終わっている建物と、これから替える建物では、買ったあとの負担が違います。6章の周期と、実績・予定を見て判断します。旧耐震かどうかは、7章のとおり、工事に着手した日で決まります。
中古を買ってリノベーションすると、新築より安いですか
国の住宅市場動向調査（令和7年度、三大都市圏）の平均では、新築マンションと中古マンションの値段の差は約3,100万円で、広さはほぼ同じです。平均どうしなら、2,000万円かけても中古のほうが安くなります。ただ、差は物件ごとに違います。中古の値段＋直す費用＋仲介手数料を、同じ地域・同じ広さの新築の値段と比べます。直しても、窓や外壁などの共用部分は古いままです（8章）。
修繕積立金が安い物件は、お得ですか
今の月額が安いだけなら、お得とは限りません。段階的に上げていく計画なら、今の額が低いのは前提です。値上げの予定がなく、計画期間全体の平均も目安の幅より低いなら、将来の一時金や借入、工事の先送りにつながります（5章）。
契約の前に、書類を見せてもらえないときは
重要事項説明は、仲介業者が契約の前に行う法律上の義務です。長期修繕計画書や総会議事録は、売主か仲介業者を通して頼みます。それでも出てこないときは、そのぶん分からないまま買うことになります。分からない部分をどう扱うかを決めてから、契約するかを決めます。
重要事項調査報告書は、自分で管理会社に頼めますか
重要事項調査報告書は、仲介業者が重要事項説明のために管理会社に頼んで出してもらう報告書です。買う人は、仲介業者に写しを頼みます（3-2）。
窓を自分で二重サッシや複層ガラスに替えてもいいですか
標準管理規約では、窓枠と窓ガラスは共用部分です。規約に22条にあたる条文があれば、理事長に申請して承認を受けて替えられます。承認を受けずに替えると、元に戻すよう求められるおそれがあります（4章）。
旧耐震のマンションは、住宅ローン控除を使えませんか
1982年1月1日より前に建築された中古住宅は、取得の日前2年以内に耐震基準に適合すると証明されていることなどが条件になります（国税庁 No.1211-3）。
11. まとめ
- 中古マンションの注意点の多くは、内見ではなく書類に出ている。重要事項説明書、重要事項調査報告書、長期修繕計画書、総会議事録、管理規約・使用細則の5つを、契約の前に読む
- 重要事項説明で法律が求めるのは積立金の規約と積立額などで、長期修繕計画の中身は入っていない。計画書は別にもらう
- 窓枠と窓ガラスは共用部分。替えられるかは規約22条にあたる条文、細則、承認の記録で確かめる
- 修繕積立金は、今の月額ではなく計画期間全体の平均を、国の目安の幅（20階未満・延床5,000〜1万㎡なら170〜320円/㎡・月）と比べる。機械式駐車場があれば加算する
- エレベーターの取替は26〜30年、機械式駐車場の取替は18〜22年、窓サッシ・玄関ドアの取替は34〜38年。周期の中か過ぎている工事は、実績か予定があるかを見る
- 旧耐震は1981年5月31日以前に工事に着手した建物。住宅ローン控除は1982年1月1日以後の建築なら耐震の要件を満たす
- 書類で合格したら、今の水準に直す費用をAIに概算させ、中古の値段と仲介手数料を足して、同じ地域・同じ広さの新築の値段と比べる。国の調査の平均では、新築と中古の差は約3,100万円。直しても共用部分は築年数のまま
- 書類はAIに読ませて表にし、数字は書類名とページで原本と照らし合わせる
12. 出典
- 国土交通省「マンション標準管理規約（単棟型）及び同コメント」（令和7年10月17日改正）https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansionkiyaku.html
- 国土交通省「長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン及び同コメント」（令和6年6月改定）
- 国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（令和6年6月改定）
- e-Gov法令検索「宅地建物取引業法施行規則」（16条の2、16条の4の3）https://laws.e-gov.go.jp/law/332M50004000012
- 国税庁「No.1211-3 中古住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」（令和8年4月1日現在法令等）https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1211-3.htm
- 一般社団法人マンション管理業協会「重要事項調査報告書について」（会員向けのよくある質問）
- 国土交通省「令和7年度 住宅市場動向調査報告書」（令和8年7月公表。三大都市圏で令和6年度に住み替え・リフォームをした世帯）https://www.mlit.go.jp/report/press/house02_hh_000248.html
- 「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」（昭和45年建設省告示第1552号、令和6年6月21日改正。大阪府の掲載ページで本文を確認）https://www.pref.osaka.lg.jp/kenshin/kokuji/index.html